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《北京市物業管理條例》公開征求意見 破解小區管理難點痛點

2019-11-14 15:45  本文來源:中國消費者報·中國消費網 作者:姜馨

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  中國消費者報報道(姜馨)業主委員會如何維護業主正當權益?小區物業費怎么定價才合理?誰來監督公共維修基金的使用?近日,北京市物權法學研究會等機構聯合召開《北京市物業管理條例(草案)(征求意見稿)》(以下簡稱條例草案)研討會,與會法律和業界人士對條例草案的框架設計、物業管理內容、業主權利與義務等提出了看法和意見。

  據悉,北京市住建委起草了條例草案及說明,于10月22日起就條例草案公開征求意見,將于11月21日截止。條例草案共8章100條,包括總則、物業管理區域、前期物業、業主及業主組織和物業管理委員會、物業服務、物業的使用與維護、法律責任和附則。

  賦予業委會更多權利

  條例草案規定,一個物業管理區域內,已交付業主的專有部分達到建筑物總面積50%以上的,5%以上的業主、專有部分占建筑物總面積5%以上的業主或者建設單位可以向街道辦事處、鄉鎮人民政府提出成立業主大會的申請。居(村)民委員會也可以組織達到前述條件的業主或者建設單位提出成立業主大會的申請。

  對于“專有部門”,北京市物業管理行業協會法務部主任劉立華指出,其概念沒問題,但是實際操作中應理解為不包括公攤面積的套內建筑面積,現在房產證上記載的是使用面積,這往往造成實際情況中兩者銜接不對等。所以要具體明確“專有部分”在實踐中如何認定和計算。

  參會的部分業界人士認為,成立業主大會更多體現的是業主自治權,所以關于申請成立業主大會還是應以業主申請為前提。居委會應該是以協調為主,而不是組織為主。

  關于業主自治,首都經濟貿易大學法學院教授翟業虎指出,業主委員會是經房地產行政主管部門指導下、經業主大會選舉產生,由業主代表組成的代表業主利益、監督物業管理公司工作和廣大業主履行業主公約的民間性組織。由于法律沒有賦予業主委員會應有的民事法律地位,發生物業糾紛時,時常出現業主維權難。業主委員會身份的問題,導致其在行使管理職責上存在障礙。

  “小區議事規則和管理公約是小區自治的基本綱領,只要其內容不違反法律和行政法規的強制性規定,均應受到?;?,應給予業委會法人或非法人組織主體地位。”翟業虎建議,應從法律上賦予業委會更多的權利和義務。他還建議,成立物業仲裁庭,當業主、物業公司和行業協會發生糾紛時,試行“一裁終局”制。

  對于不具備成立業主大會條件的,或因各種原因未成立的小區,條例草案規定,街道辦事處、鄉鎮人民政府負責組建物業管理委員會,組織業主共同決定物業管理事項。

  部分業界人士認為,這條規定將更多的職責歸于街道辦事處,但是目前街道辦事處的工作人員缺少,任務很難較好執行。同時,如果由街道辦事處負責組建物業管理委員會,會降低業主的自主參與意識。

  物業費實行市場調節價

  條例草案規定,市住房和城鄉建設主管部門應當發布住宅小區物業服務項目清單,明確服務標準和服務內容。物業管理行業協會應當監測并定期發布物業服務項目成本信息和計價規則,供業主和物業管理人在協商物業服務費用時參考。物業服務費按照規定納入政府定價目錄的,由市發展和改革委員會同市住房和城鄉建設行政主管部門根據情況予以調整。

  北京市盛廷律師事務所主任律師畢文強提出,根據2004年實施的《物業服務收費管理辦法》關于物業服務收費的規定,北京的住宅小區物業費大多實行政府指導價,優點是能確保物業收費價格穩定,但凸顯出的問題是,物業收費與市場變化逐步疏離,物業管理成本上漲,物業費未漲,進而出現了“物業服務質量下降——業主拒繳物業費——居住品質惡化”怪圈。

  畢文強建議,物業費與市場變化動態密切相關,才能確保物業服務質量,繼而減少物業管理矛盾,但物業費動態調整不是隨意調整,定價協調機制也應秉持“降低業主組織決議成本”的原則。

  細化專項維修資金追繳

  條例草案規定,專項維修資金余額不足首期籌集金額30%的,業主委員會或者物業管理委員會應當及時通知、督促業主按照屆時適用的標準補足專項維修資金。業主申請不動產轉移登記或者抵押登記時,應當向不動產登記機構提供已足額交納專項維修資金的相關憑證。

  關于專項維修資金的管理與監督,北京市部分街道辦工作人員提出,業主不積極繳納公共維修基金,收繳難度較大并不鮮見,建議細化條例中關于公共維修基金“追繳”措施的規定。此外,街道辦工作人員提到,當小區公共設施損壞需要動用公共維修基金修繕時,小區業主意見時常出現分歧,有人認為該用這筆錢,而有人認為不該動。業主意見征求難,公共維修基金遲遲無法啟用,建議引進第三方機構,界定和監督是否確實可動用公共維修基金。

  有業界人士建議,增加關于專項保險的安排,專項保險是指除了財產險、第三者責任險和雇主責任險之外的電梯保險、火災保險等。隨著建筑物物理年限的延長,各種風險因素都在加大加重,現實中有非常多的案例,教訓慘痛,所以應當強制安排保險來應對風險。

責任編輯:游婕

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